2025 年新屋建案、房市與建造成本

Generich
10月8日
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前言：高點壓力轉折

進入 2025 年，台灣房市與營建業正處於十字路口。一方面，在過去數年房價與推案量累積高點之後，市場調整的壓力浮現；另一方面，建造成本、材料供應與政策環境也在悄然重塑未來的建案風貌。對於建商、供應商與消費者，似乎愈來愈難找到合適的落腳點。

一、新建案市場現況與景氣態勢

1. 房市成交量與買賣移轉趨勢：量縮格局確立

經濟日報觀察2025 年上半年以來，整體房市買賣移轉件數持續萎縮，成交量普遍低迷，買賣雙方觀望情緒高漲。據永慶房屋預估，2025 年全年買賣移轉棟數可能跌破 30 萬棟，創近年新低。這種量縮現象與過去數年高基期對比之下更為明顯。值得留意的是，儘管交易量明顯萎縮，但房價部分仍具有一定支撐性，仍有「修正但不崩盤」的可能性較高。

2. 區域與個案分化：強中更強、弱者更弱

房市調整通常不會平均分布，各區域與案型差異將被放大。以 2025 下半年為例，許多觀點認為市場將進入「個案為王」時代：若地段、公設、交通、建商信譽佳的案子仍具吸引力；但偏遠或過度依賴投資需求的案子，則更不易生存。此外，交屋潮也將成為市場壓力的釋放點。過去幾年推案量大的區域在 2025 年有相當比例進入交屋期，供給面釋出壓力加重，可能逼使建商採用更靈活的價格策略以去化餘屋。

3. 政策與信貸環境：限貸不鬆、審慎為上

政策是房市動能與風險的重要變數。2025 年央行與相關機構在房市管控上的態度依然偏向審慎。未鬆綁房市信用管制、房貸條件仍偏緊，這對於買房人與建商都有壓力。限貸令與信貸條件收斂，使得許多潛在購屋者因貸款審查嚴格、負擔能力下降而退場。此外，市場亦出現預售屋解約潮或購屋者猶豫不前的情形。綜合來看，房市現階段以「量縮+價微修正+個案分化」為基調。但房價若要大幅下跌，仍需面對建材、成本、資金與心理面共同拉力。

二、建造成本與其結構變動

若說房市景氣是表象，建造成本則是更根本的力量。無論建商規模大小，只有在成本可控或轉嫁合理的情況下，才有空間操作利潤。

1. 整體營造物價指數：漲幅趨緩但壓力未除

以主計總處與營造工程物價指數（Construction Cost Index, CCI）來看，2025 年指數雖仍維持正成長，但漲幅已明顯收斂。以 2025 年 5 月為例，營造工程物價指數年增率 0.56%，為近二年來的新低點。在 2025 年 7 月，整體營造工程物價指數年增率下降至 –0.17%，顯示材料類成本甚至出現下滑。這表示：成本高點有可能已過，但缺工、工料價格波動與法規、環保壓力仍是潛在風險。

2. 各項成本構成：土地、人工、材料與規格溢價

以下是建造成本的主要構面，以及 2025 年影響條件的分析：

成本構成	現況與趨勢	關鍵風險點或溢價來源
土地成本	多數熱門區域仍處高檔，地價壓力難退	若未來都市更新、都更政策不到位，核心區段推案空間將被壓縮
人工（勞務）	缺工問題未解，人工成本仍高	勞務類指數漲幅仍有空間，尤其在偏鄉或技術含量高的工種
材料成本（鋼筋、混凝土、玻璃、設備等）	過去數年漲幅劇烈，但 2025 年具調整或走平跡象；部分材料如金屬、木材、油漆等出現負成長或下滑	碳費、環保法規對低碳材料的要求、供應鏈中斷風險
規格與品質溢價	高級外牆材、玻璃帷幕、智慧建築、綠建築標章等要求提升	建商為求競爭力，可能在細部規格拉高，造成成本過度膨脹
結構與耐震強化成本	若要從法規最低耐震標準提升到更安全等級，成本將大幅上升	據報導，將耐震標準從 0.24G 提升到 0.3G，SRC、SC 等結構系統每坪可能再加價數萬元至十餘萬元

依據雙北市場行情，符合法規最低耐震性能要求0.24G的營建成本，RC結構約28萬/坪、SRC結構約32~33萬/坪、SC結構約34~35萬/坪。地下室、開挖、支撐與防水工程因為工序複雜、風險高，其造價則更甚。此外，2025 年「碳費」政策的上路，也可能造成部分建材成本的上揚。成本可能上升 20%~30%。

3. 成本與利潤壓縮：建商的承受範圍

在成交量萎縮與限貸條件趨嚴的背景下，建商在定價與利潤控制上面臨兩難。一方面建造成本高、規格要求高，另一方面買方抗壓性上升、議價空間變大。若建商過度讓利、用折扣促銷來去化庫存，將侵蝕利潤；若定價過高，又將失去市場競爭力。因此，許多建商必須在「成本可控＋差異化定位」之間取得平衡。例如：降低設計複雜度、減少過度豪華裝潢附加條件、採取分階段升級設備、與材料供應鏈合作鎖價策略等。此外，若建商本身具備材料供應鏈整合能力，在成本波動期將具有顯著競爭優勢。

三、中長期展望與策略建議

1. 預期走勢

從目前情勢而言，以下是可能出現的幾種情況：

溫和調整：成交量逐漸企穩，房價小幅向上或維持高檔盤整，不出現大幅崩盤。
個案修正：弱勢區域或案子出現價格下修、議價空間拉大，強勢地段案子仍可維持價穩。
先跌後穩：在政策、利率壓力下短期出現修正，下半年或 2026 年起找到支撐回穩。
結構性變動：碳費、綠建築、耐震等外在條件拉高新案門檻，使得部分中小型建案退出市場，市場整體門檻提高。

2. 對建商而言

控管裝潢、外觀材質可變項目，盡可能從標準化設計達到成本下降效應。
選擇在地材料與施工隊伍，減少運輸成本與外包中間利差。
評估是否採用模組化製造、預鑄構件或工業化建築方式來降低人工與時間成本。
若案子在邊遠區或非核心區段，應更審慎掌握市場接受度與議價空間。

3. 買方進場

對潛在購屋者、自住客或投資人而言，這幾點值得關注：

觀察成交量與議價空間：若案子開價不敢強硬，讓利空間大，或成交量開始回穩，是進場訊號之一。
選擇品牌與信譽建商：在市場波動時期，信譽與交屋保證更具保障。
注重產品本質而非單純價格戰：選擇耐震、隔音、綠建築等具體價值比單純折扣更重要。
區域與交通配套不可忽略：未來增值潛力與生活機能仍是核心考量。
確認建案結構設計與施工規格：若有條件可查該建案的結構圖、用料說明、耐震標準等，
交屋、工程進度評估：了解交屋時點、付款節奏與是否有品質保固，避免資金壓力與風險累積。

結語：穩健中求機遇

在 2025 年這樣一個充滿變數的時期，房市與建造成本都在動盪中重組。目前的情勢可總結為：

房市整體呈現量縮修正，但價位不太可能大幅崩跌
建造成本高點可能已過，但缺工、規格要求與法規壓力仍是隱憂
差異化規劃、供應鏈控制與成本敏感度將是勝出的關鍵